Šta će Banjaluci stotine novih lokala: Milanović otkrio zašto imamo haos na tržištu FOTO

Nikola Simić | BL Portal

26.10.2026. | 07:18 Dodaj BL Portal kao Google izvor

Zbog hiperponude poslovnih prostora i strogih regulacionih planova koji obavezuju investitore da u prizemlju novoizgrađenih stambeno-poslovnih objekata moraju da grade lokale, Banjaluka se suočava sa nesvakidašnjim paradoksom na tržištu nekretnina.

Dok se na godišnjem nivou izgradi i do 300 novih lokala, statistike pokazuju da je katanac stavljen na oko hiljadu preduzetničkih radnji, što je dovelo do toga da poslovni prostori postanu jeftiniji od stanova. Uz sve to, veliki tržni centri odnijeli su kupce i iz strogog centra grada, ostavljajući iza sebe prazne izloge i visoke kirije koje guše male biznise.

Objašnjavajući ovaj disbalans, Dragan Milanović, direktor agencije za nekretnine “Remax”, ističe da se tržište suočava sa ogromnom hiperprodukcijom poslovnih prostora, a da urbanističko planiranje očigledno ne prati realne potrebe privrede. Zgrade se primarno prave zbog velike potražnje za stanovima, ali regulacioni planovi za sve objekte koji nose oznaku stambeno-poslovni, uglavnom predviđaju i lokale u prizemlju.

„Zgrada se napravi, stanovi se prodaju, ali poslovni prostor ostaje prazan jer nema dovoljno privredne aktivnosti i otvaranja novih firmi koje bi ispratile taj rast. Po zakonu ponude i potražnje, cijena pada, pa smo došli u situaciju da su u pojedinim naseljima poslovni prostori postali jeftiniji od stanova, što je nekad bilo nezamislivo“, objašnjava Milanović za BL portal, dodajući da investitor nije obavezan da izgradi lokale samo ako se objekat koji gradi vodi isključivo kao stambeni.

Ujedno procjenjuje da se u Banjaluci godišnje izda između 80 i 100 građevinskih dozvola, a s obzirom na to da su većinom u pitanju stambeno-poslovni objekti sa po dva ili tri lokala, na tržište u kratkom roku stigne između 200 i 300 novih prostora. Sa druge strane, podsjeća da je u posljednjih nekoliko godina u gradu zatvoreno oko 1.000 samostalnih preduzetničkih djelatnosti, te da tržište prosto nema kapacitet da popuni taj vakuum.

Pored hiperponude i zatvaranja radnji, Milanović ključni problem vidi u drastičnoj promjeni navika potrošača, ali i u hroničnom nedostatku parkinga u užem centru.

„Nekad je centar bio najatraktivniji, a danas u tržnom centru kupac može platiti račun, popiti kafu i kupiti patike, dok za to u centru mora promijeniti nekoliko objekata uz problem sa parkingom. Zbog toga smo donedavno imali praznih prostora čak i u Gospodskoj ulici, koja je nekad bila najskuplja“, ističe Milanović za BL portal i dodaje da se kancelarijski prostori izdaju po cijeni od 15 do 25 maraka po kvadratu, dok elitni trgovački prostori drže cijenu i do 100 maraka za kvadrat.

Da brzina izdavanja danas isključivo zavisi od atraktivnosti same lokacije, potvrđuje i Aleksandar iz banjalučke Agencije za nekretnine “Kondo”. On navodi da se prostori na zabačenijim lokacijama, poput Ade ili Lazareva, izdaju jako teško i na zakupca znaju čekati duže od godinu dana.

„Problem nije u cijeni zakupa, jer se ona nije nešto posebno mijenjala u zadnje vrijeme i kreće se od 20 do 35 maraka po kvadratu u strogom centru, a vlasnici rijetko spuštaju cijenu. Problem je što se šoping izmjestio iz strogog centra otvaranjem tržnog centra Delta, pa je promet opao, a tu je i onlajn prodaja, što je definitivno dovelo do pada interesovanja za lokale u centru“, jasan je Aleksandar za BL portal.

Objašnjavajući ovu pojavu sa ekonomskog aspekta, iz Privredne komore Republike Srpske naglašavaju da se trend praznih izloga mora posmatrati u širem kontekstu transformacije tržišta.

„Navike potrošača se mijenjaju, a jedan od vidljivih trendova je i sve veća posjećenost i ponuda u tržnim centrima, što svakako utiče i na poslovanje tradicionalnih trgovina u centralnim gradskim zonama“, navode iz Privredne komore za BL portal.

Pored promjene potrošačkih navika, visina zakupnine predstavlja ogroman problem za male trgovce i zanatlije, jer su njihovi poslovni modeli izuzetno osjetljivi na rast fiksnih troškova.

„Zakupnina je trošak koji preduzetnik mora izmirivati bez obzira na ostvareni promet, pa visoka cijena zakupa može značajno uticati na profitabilnost poslovanja, uz istovremeni rast troškova rada, nabavke robe, energenata i komunalnih usluga“, pojašnjavaju iz Komore za BL portal.

Ukoliko zakupnina postane previsoka u odnosu na promet, preduzetnici sve češće razmatraju preseljenje na povoljniju lokaciju ili promjenu modela rada. Ipak, iz Komore poručuju da centar Banjaluke uprkos svemu i dalje ima posebnu vrijednost.

„Gospodska ulica i njeno neposredno okruženje predstavljaju prepoznatljivu gradsku zonu, a povećanje turističkog prometa može značajno doprinijeti većoj posjećenosti, što je ujedno značajna prilika i za male trgovce“, ocjenjuju iz Komore.

Ipak, što se Gospodske ulice tiče, ona se polako ali sigurno iz trgovačke sve više pretvara u ugostiteljsku zonu, pa nekoliko lokala čiji su izlozi podugo bili prazni sad zauzimaju kafići i restorani.