Sve što treba da znate o poklanjanju nepokretnosti: Prava, porezi i nužni dio

04.07.2025. | 21:06

Prenos vlasništva nad nepokretnom imovinom među članovima porodice često nije samo pravno pitanje, već i emotivno, jer se darovanje nepokretnosti nameće kao logičan nastavak brige za djecu, unuke ili druge bliske osobe.

Ipak, iskustvo pokazuje da svaka dobra namjera može izazvati i sporove, pa tek kad je kasno svi shvate da ugovor o poklonu mora biti dobro pripremljen i razumijeven.

Postoje različiti pravni aranžmani koji uključuju darovanje nepokretnosti, a da bi transakcija bila valjana, potrebno je strogo poštovati zakonsku proceduru. Prije odluke o darovanju nepokretnosti važno je razmotriti sve elemente procesa, počevši od finansijskih posljedica do poreskih aspekata. Budući da se ono često odvija među članovima porodice, na primjer roditelji ostavljaju nepokretnost djeci, potrebno je uzeti u obzir nasljedno-pravne propise kako bi se izbjegli sporovi među nasljednicima.

Kako sastaviti ugovor?

Ugovor o poklonu je pravni posao kojim darodavac bezuslovno prenosi nepokretnost. U pravilu mora biti sastavljen u pisanom obliku i ovjeren kod notara da bi bio valjan za upis u zemljišne knjige. Važan element ugovora je izričita izjava darodavca kojom dozvoljava upis prava vlasništva na obdarenika, tj. tabularna isprava/izjava. Ona može biti sastavni dio samog ugovora ili poseban dokument koji darodavac potpisuje i ovjerava kod notara. Ako prema ugovoru obdarenik odmah stupa u posjed nepokretnosti, darodavac na osnovu ugovora i tabularne izjave stiče pravo na stupanje u posjed i upis u zemljišne knjige, prenosi tportal.

Zadržavanje prava darodavca

Darodavac može zadržati određena prava kako bi obezbijedio svoje interese nakon darovanja, te ona moraju biti navedena u ugovoru, a obdarenik ih mora poštovati. Najčešće se koristi pravo stanovanja, koje omogućava darodavcu da i nakon darovanja nastavi da živi u nepokretnosti do svoje smrti, kada obdarenik stiče pravo stupanja u posjed. Darodavac može koristiti i tzv. pravo plodouživanja, što mu omogućava da i nakon darovanja koristi darovanu nepokretnost i ostvaruje prihode od nje (najamnina i sl.). U navedenim slučajevima darodavac odložnim uslovom u ugovoru zapravo zadržava vlasništvo nad nepokretnošću do svoje smrti, nakon čega vlasništvo automatski prelazi na obdarenika. Darodavac može zadržati i pravo korišćenja dijela nepokretnosti (na primjer korišćenje garaže, dvorišta i sl.). Odredbom u ugovoru, osim toga, može obavezati obdarenika da u korist darodavca ili trećeg lica izvrši neku radnju ili se uzdrži od nje. Tako može zabraniti prodaju nepokretnosti bez njegove saglasnosti.

Raskid ugovora i opoziv dara

Ugovor o darovanju može predvidjeti raskid u slučaju da obdarenik ne ispunjava ugovorne obaveze ili ako se utvrdi nezakonitost u postupku darovanja. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, darodavac može opozvati dar i u slučaju ako obdarenik grubo uvrijedi ili povrijedi darodavca ili članove njegove porodice.

Poreske obaveze

Prema Zakonu o porezu na promet nepokretnosti, darovanje između bračnih drugova, djece, unučadi i roditelja oslobođeno je plaćanja poreza na promet nepokretnosti. Ostali srodnici i druga lica dužni su platiti porez u određenom iznosu od utvrđene vrijednosti nepokretnosti. Obavezu nastanka obaveze podnosi notar na osnovu ovjerenog ugovora o poklonu.

Nužni dio prilikom ugovora o poklonu

Nužni dio pri ugovoru o poklonu obezbjeđuje prava zakonskih nasljednika, sprečavajući to da ih darodavac potpuno liši imovine. Ovaj mehanizam sprečava darodavca da sve pokloni trećem licu, ostavljajući određeni dio imovine nasljednicima. Nužni dio je minimalni udio u imovini koji zakonski pripada nasljednicima, bez obzira na volju darodavca. U praksi to znači da on ne može pokloniti cijelu imovinu ako time krši prava nasljednika na nužni dio. Na primjer, ako osoba ima dvoje djece, a pokloni nepokretnost jednom djetetu, drugo dijete ima pravo na nužni dio, a on iznosi polovinu onoga što bi nasljednik dobio po zakonskom redu nasljeđivanja. Na primjer, ako otac daruje nepokretnost vrijednu 200 hiljada evra jednom djetetu, drugo dijete ima pravo od obdarenika tražiti 50 hiljada evra. U slučaju da on ne želi da isplati nasljednicima nužni dio, oni imaju pravo da ga traže u sudskom postupku.