Zakupac otišao, dugovi ostali: Advokat otkriva kako da zaštitite svoj stan

Dragan Milošević | BL Portal

27.05.2026. | 10:02

Dok jedni u Banjaluci i mnogim drugim, uglavnom većim mjestima, na izdavanju stanova mjesečno zarade dodatnu platu, drugi tek nakon problema shvate koliko ih jedan „dogovor na riječ“ može skupo koštati. Neplaćeni računi, uništen namještaj, dugovi za režije ili nestanak zakupca preko noći – sve su to situacije koje se, prema riječima banjalučkog advokata Vladimira Dragičevića, u praksi dešavaju mnogo češće nego što građani misle.

Posebno je zanimljivo da mnogi i dalje izdaju nekretnine bez ikakvog pisanog traga, oslanjajući se isključivo na povjerenje.

„Prvi korak predstavljaju pregovori i detaljan pregled nekretnine. Zakupac je dužan da pregleda stan, a ukoliko tom prilikom uoči vidljive nedostatke i kao takve ih prihvati, zakupodavac za njih naknadno ne odgovara. Nakon što se postigne saglasnost o bitnim elementima ugovora, kao što su visina zakupnine, trajanje zakupa, obaveza plaćanja režijskih troškova i druga relevantna pitanja, pristupa se zaključenju ugovora“, objašnjava Dragičević za BL portal.

Usmeni dogovor posebno rizičan

Iako Zakon o obligacionim odnosima predviđa da ugovor o zakupu može biti i usmeni, problem nastaje onog trenutka kada dođe do spora. Tada ono što je dogovoreno „na riječ“ postaje gotovo nemoguće dokazati.

Upravo zbog toga advokati upozoravaju da pisani ugovor nije puka formalnost, već ključna zaštita i za zakupodavca i za zakupca.

„Nažalost, sudeći prema praksi, kultura zaključivanja pisanih ugovora o zakupu u Banjoj Luci još uvijek nije na zadovoljavajućem nivou. Građani prečesto uspostavljaju isključivo faktičke, usmene odnose, odnosno odnose ‘na riječ’, vjerujući da na taj način pojednostavljuju postupak ili izbjegavaju administraciju. Problemi, međutim, postaju vidljivi tek kada dođe do spora“, kaže Dragičević.

A sporovi, dodaje, najčešće počinju kada zakupac napusti stan iza sebe ostavljajući dugove za struju, vodu i grijanje, oštećen namještaj ili neplaćene kirije.

Poseban problem predstavlja činjenica da dio stanodavaca izbjegava pisane ugovore zbog straha od poreskih obaveza. Tako, pokušavajući izbjeći porez, često preuzimaju mnogo veći finansijski rizik.

Pisani ugovor olakšava dokazivanje 

Pisani ugovor, objašnjava Dragičević, jasno definiše ko šta plaća, koliko traje zakup, kolika je kirija i pod kojim uslovima se ugovor može raskinuti. U slučaju sudskog postupka upravo taj dokument može značajno skratiti proces i olakšati dokazivanje.

„Ugovor bi trebalo da sadrži osnovne podatke o ugovornim stranama, opis nekretnine, njenu lokaciju i kvadraturu, visinu zakupnine, način i rok plaćanja, kao i jasno definisanje strane koja snosi troškove režijskih obaveza. Neophodno je urediti i trajanje zakupa, odnosno otkazni rok“, navodi on.

Savjetuje i da se prilikom useljenja napravi zapisnik o primopredaji stana, sa detaljnim popisom namještaja, uređaja i stanjem brojila za struju i vodu. Upravo takvi detalji kasnije često odlučuju sudske sporove.

Ista pravila, dodaje, odnose se i na sve popularnije izdavanje „stanova na dan“, iako se u toj oblasti posebni ugovori gotovo nikada ne zaključuju. Tendencija je, ipak, da svi koji se bave ovom vrstom izdavanja budu registrovani i uredno evidentirani kao poreski obveznici.

U vremenu kada je tržište nekretnina u Banjaluci sve aktivnije, a stanovi sve češće postaju izvor dodatne zarade, jedan papir mogao bi mnoge poštedjeti velikih problema i još većih troškova.