Ko može dobiti povrat PDV-a za prvu nekretninu: Ovo su uslovi, papiri i rokovi FOTO

Ognjen Jokić | BL Portal

07.07.2026. | 10:44 Dodaj BL Portal kao Google izvor

Građani u BiH od sutra, 8. jula, mogu predavati zahtjeve za povrat PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine, a zahtjevi će se primati u regionalnim centrima Uprave za indirektno oporezivanje u Sarajevu, Banjaluci, Mostaru i Tuzli. Ovo je važno za sve kupce koji su prvi put kupili novi stan ili kuću, jer povrat može iznositi i više desetina hiljada maraka, ali samo ako su ispunjeni propisani uslovi.

Iz UIO su poručili da građani ne moraju stvarati gužve već prvog dana, jer je u prvoj godini primjene rok za predaju zahtjeva produžen do kraja ove godine. Zahtjevi se predaju prema sjedištu prodavca nekretnine, odnosno firme od koje je stan ili kuća kupljena.

To znači da, na primjer, kupac iz Istočnog Sarajeva koji je stan kupio od građevinske firme iz Banjaluke zahtjev treba da preda u Regionalnom centru Banjaluka, a ne u Sarajevu. Ako zahtjev bude predat na pogrešno mjesto, UIO će ga službeno proslijediti nadležnom regionalnom centru, ali iz Uprave savjetuju da se odmah predaje tamo gdje je nadležnost, kako bi procedura bila brža.

Ko ima pravo na povrat

Pravo na povrat imaju punoljetni državljani BiH sa stalnim prebivalištem u BiH, koji prvi put stiču nekretninu ili je nisu imali u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu u posljednjih sedam godina.

Povrat se odnosi na novoizgrađeni stan ili kupljenu kuću koji su bili predmet oporezivanja PDV-om, a koji su uknjiženi na ime kupca nakon 12. aprila 2025. godine. Povrat se ne može ostvariti za starogradnju, niti za kuću u izgradnji.

Kupac ima pravo na povrat PDV-a za površinu do 40 kvadratnih metara. Uz to, može ostvariti povrat za dodatnih 15 kvadrata po svakom članu porodičnog domaćinstva koji ne posjeduje nekretninu.

Porodično domaćinstvo se računa kao zajednica življenja, privređivanja i trošenja prihoda kupca i članova porodice. U to ulaze supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat ili sestra. Ključni uslov je da članovi domaćinstva imaju isto prebivalište kao i kupac, ali se ta definicija aktivira samo ako kupac traži dodatnih 15 kvadrata po članu.

Koliki je maksimalan povrat

Maksimalan iznos povrata ne računa se po cijeni koju je kupac stvarno platio investitoru, već prema prosječnoj cijeni novog stana sa PDV-om u BiH, objavljenoj u kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH, u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Prema primjeru iz prezentacije UIO, za ugovor zaključen 31. jula 2025. godine maksimalan povrat za 55 kvadrata iznosio bi 25.149,10 KM. Tada je prosječna cijena kvadrata iznosila 3.147 KM, a obračun je rađen na površinu od 55 kvadrata.

Prema tabeli UIO, maksimalni povrat za 55 kvadrata rastao je iz kvartala u kvartal. U prvom kvartalu 2026. godine, uz prosječnu cijenu od 3.701 KM po kvadratu, maksimalan povrat iznosi 29.576,37 KM.

To u praksi znači da kupac u skupljim gradovima ne mora nužno dobiti povrat na cijelu stvarno plaćenu vrijednost stana, nego na maksimalnu osnovicu koju određuje prosječna cijena novog stana u BiH.

Šta treba od dokumenata

Građani će morati priložiti više dokumenata, među kojima su rodni list, vjenčani list ako je potreban, uvjerenje o državljanstvu BiH ne starije od šest mjeseci, CIPS prijava prebivališta, te notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji.

Potrebna je i poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om, dokaz iz banke da je kupoprodajna cijena plaćena, dokaz da je stan za koji se traži povrat prijavljen u službenim evidencijama, kao i uvjerenja o neposjedovanju nekretnina u posljednjih sedam godina.

Traže se i list nepokretnosti ili posjedovni list prema mjestu prebivališta, popunjeni obrasci UIO, kućna lista ako se traži povrat za dodatne članove domaćinstva, te broj bankovnog računa na koji će novac biti isplaćen.

Iz UIO su naglasili da građani neće morati biti “kuriri” između institucija za međuentitetske provjere. Uvjerenja se predaju prema trenutnom prebivalištu, a provjere o eventualnoj skrivenoj ili prometovanoj imovini na teritoriji cijele BiH UIO će raditi službenim putem, kroz razmjenu podataka sa nadležnim institucijama.

Šta ne ulazi u povrat

Povrat se ne može ostvariti za stan koji je još u fazi izgradnje. Zahtjev se može predati tek kada je izgradnja završena, stan evidentiran u službenim evidencijama i kada nekretnina dobije pravni status.

Za kuću je povrat moguć samo ako je riječ o gotovom stambenom objektu kupljenom direktno od prodavca, odnosno investitora koji je u sistemu PDV-a i koji je obračunao i uplatio porez na cijelu vrijednost kuće. Povrat se ne može dobiti za kuću koju je kupac sam gradio, kroz pojedinačne račune za materijal i radove.

Kupac u trenutku podnošenja zahtjeva ne mora imati prijavljeno prebivalište na adresi novog stana. Ključno je da ima važeće prebivalište na teritoriji BiH, da ispunjava uslov neposjedovanja druge nekretnine u posljednjih sedam godina i da dostavi urednu dokumentaciju.

Bračni drug, nasljedstvo i zabrana prodaje

Ako je supružnik ranije stekao stan tokom braka, drugi bračni drug ne može ostvariti pravo na povrat, jer se imovina stečena radom tokom bračne zajednice smatra zajedničkom imovinom, odnosno bračnom tekovinom.

Drugačije je ako bračni drug ima stan koji je stekao prije braka kao posebnu imovinu. U tom slučaju kupac ne gubi lično pravo na povrat za osnovnih 40 kvadrata, ako sam ispunjava uslove. Međutim, supružnik koji već ima stan ne može se koristiti za dodatnih 15 kvadrata.

Pravo na povrat gubi se i ako je kupac ranije naslijedio dio kuće ili stana, bez obzira na veličinu tog dijela. UIO će kroz zemljišne knjige i rješenja o nasljeđivanju provjeravati da li postoji vlasništvo ili suvlasništvo.

Stan za koji je odobren povrat ne smije se prodati pet godina. Ako se ta zabrana prekrši, kupac mora vratiti kompletan iznos povrata, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

Zakonski rok za povrat je najviše šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva. Iz UIO poručuju da to ne znači da će svaki predmet čekati toliko dugo, jer brzina odlučivanja zavisi od toga da li je dokumentacija potpuna i koliko brzo se mogu obaviti provjere sa drugim institucijama.

Građani koji ne budu zadovoljni odlukom UIO imaće pravo žalbe prvostepenom i drugostepenom organu UIO, a nakon toga i pravo na tužbu i pokretanje upravnog spora pred Sudom BiH.